Pharmacien locataire: attention au renouvellement de votre bail commercial !

Si vous êtes pharmacien locataire de la surface ou de l’immeuble qui sert à l’exercice de votre profession, vous avez, en principe signé un bail commercial avec le propriétaire.

Ce bail a légalement une durée minimum de 9 années. Cependant, ceci ne vous garanti pas une tranquillité absolue car le danger réside précisément dans cette durée assez longue qui fait oublier que, si l’on veut prolonger son bail au-delà des 9 années généralement fixées, il faut suivre une procédure très stricte avec des délais bien précis.

En effet,  si vous voulez exercer votre droit au renouvellement au-delà des 9 années initiales, vous devez, à peine de déchéance de ce droit, le notifier au bailleur par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours.

Ce courrier doit également contenir certaines mentions obligatoires prévues par l’article 14 CHAPITRE II SECTION 2bis du code civil : Des règles particulières aux baux commerciaux.

A défaut de procéder selon les formes et délais, vous perdez votre droit au renouvellement de votre bail avec toutes les conséquences désastreuses pour votre activité.

Dans tous les cas, vous allez au minimum vous trouver dans une situation très défavorable vis-à-vis de votre propriétaire qui pourra exiger votre départ sans indemnité d’éviction ou qui pourrait, par exemple, exiger une augmentation importante du loyer pour accepter de signer un nouveau bail.

Nous vous conseillons également, si vous devez signer un bail commercial, de faire particulièrement attention à, au moins, deux autres points importants

1)      Vous devez veiller, lors de la rédaction du bail, à supprimer la possibilité pour le bailleur d’y insérer une clause qui lui permet de mettre fin au bail à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d’un an, en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.

2)      Idéalement, vous devez également prévoir un droit de préemption en cas de vente ou en cas de transfert de l’immeuble suite, par exemple à une succession. En effet, en cas de cession, transfert, le droit pour le nouveau propriétaire de mettre fin au bail est limité mais ce droit existe quand même dans certaines conditions.

Bien entendu, vous devez aussi veiller à faire enregistrer votre bail pour le rendre opposable à un éventuel nouveau propriétaire en cas de vente de l’immeuble et éviter le risque d’amende pour non enregistrement.

Enfin, veuillez également noter  qu’une loi du 06/01/2014 impose une identification plus précise des parties à un contrat de bail (loi portant des dispositions fiscales et financières du 21 décembre 2013)

Désormais, ces contrats devront reprendre les mentions suivantes :

–      Pour les personnes physiques : le nom, les deux premiers prénoms, le domicile, le lieu et la date de naissance.

–      Pour les personnes morales : la dénomination et le numéro d’inscription à la Banque Carrefour des Entreprises, ou à défaut le siège social. La personne morale qui n’a pas encore de numéro d’entreprise doit le certifier dans le contrat.

Une sanction est imposée aux personnes morales qui manqueraient à cette obligation : le bail ne pourra pas être enregistré, avec toutes les conséquences qui en découlent.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er février 2014. A titre de mesure transitoire, il est précisé toutefois que ces mentions ne sont pas obligatoires pour le renouvellement des baux conclus avant

Il est donc très important de bien vous faire conseiller si vous devez signer/rédiger un bail commercial pour votre pharmacie. Si vous envisagez de reprendre une officine qui est locataire, vous devez également bien vous assurer de pouvoir poursuivre le bail en cours ou signer un nouveau bail et vérifier les conditions et délais pour éviter le risque de perte du droit au renouvellement. 

Fidulife-CFG peut vous apporter ses conseils et son aide dans ce domaine. Vous pouvez nous contacter, pour les officines situées en Région wallonne au 081/25.14.12 et pour celles situées en Région bruxelloise au 02/425.15.32